土地や建物を売却した方②
自宅を売却して利益が出た場合　

　自宅を売却して所得（利益）が出た場合には、確定申告をしなければいけませんが、税法上いろいろと特例が設けられています。

　確定申告をするときには、事前に調べたうえで、きちんと特例を受けるようにしましょう。

　・居住用財産とは
　・居住用財産の特例とは
　・居住用財産の特別控除
　・特別控除を受けられない場合
　・居住用財産の軽減税率
　・居住用財産の特別控除・軽減税率と住宅ローン控除との関係
　・居住用財産の課税の繰延
　・家屋と敷地の所有者が異なる場合
　・有利判定について
　・最後に

　所得税では、自分が住んでる家屋や土地のことを、居住用財産といいます。

　次のいずれかに該当すれば居住用財産とされます。
 

　①今現在住んでいる家屋

　②過去に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに譲渡した家屋

　③①や②の土地等

　④災害により滅失した10年以上住んでいた家屋

『住んでいる又は住んでいた家屋であること』『住んでいた家屋の場合は期限があること』『土地単独ではダメということ』の3つを覚えておけば大丈夫です。

※家屋を先に取壊してから敷地のみを譲渡することもあると思います。
　この場合には、取壊してから1年以内に売買契約が締結されていて、取壊し日から契約締結日まで、その土地を貸し付けたりしていないのであれば、居住用財産として特例を受けることができます。

　居住用財産の譲渡に関する特例は、全部で4つあります。

　所得がプラスのときには特典が3つありますが、全て同時に受けられるわけではありません。

　・『特別控除』を受けるのであれば『軽減税率』は受けられますが、『課税の繰延』は受けることができません。

　・『軽減税率』を受けるのであれば、『特別控除』は受けられますが、『課税の繰延』は受けることができません。

　・『課税の繰延』を受けるのであれば、『特別控除』『軽減税率』は受けることができません。

　自宅を売却した場合でも、譲渡所得の計算の方法は『土地や建物を売却した方①　譲渡所得の仕組み』とほとんど同じですが、総収入金額から控除される項目に『特別控除』が加わります。

　売却する自宅が、居住用財産に該当しているのであれば、その所有期間（短期か長期か）を問わずに、特別控除を言受けることができます。

　特別控除の金額は、3,000万円です。

　この特別控除額は、総収入金額から取得費と譲渡費用を控除した残額を限度として、控除することができます。

　自宅が居住用財産であったとしても、次のいずれかに該当してしまうと、特別控除の特例を受けられなくなってしまいます。
 

①配偶者や直系尊属、その他の生計一の親族など特別な関係がある者に対する売却

②居住用財産の特典の1つである『課税の繰延』を受けている場合

③売却する年の前年及び前々年にて、既に居住用財産の『特別控除』か『課税の繰延』の特例を受けている場合

　以上より、この特別控除の特例は3年に1度しか受けることが出来ず、親族等に対する売却では、適用を受けることが出来ないことがわかります。

　自宅を売却して所得が出た場合には、『特別控除』と併せて『軽減税率』の特典を受けることができます。

　※1『課税の繰延』を受けている場合には、適用できません。
　※2『軽減税率』の要件を満たしても受けられない場合は、『特別控除』の場合と同様です。

　売却する自宅が居住用財産に該当し、売却した年の1月1日時点でその所有期間が10年を超えていると、『軽減税率』の特例を受けることができます。

・分離長期譲渡所得6,000万円以下の部分：　14.21％（所得税10.21％+住民税4％）
・分離長期譲渡所得6,000万円超の部分：　20.315％（所得税15.315％+住民税5％）

※例えば、分離長期譲渡所得が6,500万円の場合には、税金は約954万円（6,000万円×14.21％＋500万円×20.315％）となります。

　『住宅ローン控除』とは、自宅を住宅ローンで購入した場合に、その年末時点のローン残高か取得価額のうち低いほうの約1％ほど金額を税金から控除することができる規定です。

　よくある例として、今まで住んでいた自宅（旧自宅とします）を売却して、その売却資金と住宅ローンを併せて新居を購入することがあります。

　この場合には、旧自宅では『居住用財産の特別控除』『居住用財産の軽減税率』が、新居では『住宅ローン控除』が受けられますが、この2つの特例は併用することができません。

　この制限は、住宅ローン控除（正確には、住宅借入金等特別控除）の規定で定められています。

　住宅ローン控除は、その適用する年を基準として2年前から3年後（計6年間）の間、居住用財産の特別控除や軽減税率などの規定の適用を受けてしまうと、その間は住宅ローン控除を受けることはできない、とされているので注意しましょう。

　正確には『特定居住用財産の買換えの特例』といい、ご自宅を買い替えるときに、適用を受けることが出来る特例です。

　現在お住まいの自宅を売却し、新居を購入（前年購入、翌年購入予定でもよい）して、自宅を売却した年の翌年12月31日（翌年購入の場合には、翌々年の12月31日）までの間に、新居に住むのであれば、『課税の繰延』の特例を受けることができます。

　※『課税の繰延』の要件を満たしても受けられない場合は、『特別控除』の場合と同様です。

　売却する自宅・購入する新居、それぞれに要件があります。

　売却する自宅：
　　①自宅は日本国内のものであること
　　②売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えていること
　　③売却したご自宅に10年以上住んでいること
　　④売却価額が1億円以下であること

　購入する新居：
　　①新居は日本国内のものであること
　　②新居の家屋の床面積が50㎡以上であること
　　③新居の土地等が500㎡以下であること

　売却した自宅の利益のうち、新居の購入価格相当額については、新居を売却するときまで課税を繰り延べます。これは、売却資金の全てを新居の購入に充てていて、納税資金がないという考えのもとで規定が作られています。

　そのため、売却価額が新居の購入価格よりも高い場合には、売却価額のうち新居購入価格を超える部分の金額については納税資金があるとみられるため、その部分については、売却時点で課税されます。

　居住用財産の特例は、家屋に対する特例のため、その敷地については家屋と一緒に売却等をしないと特例を受けられないため、『おまけ』のような位置付けです。

　家屋と敷地の所有者が異なる場合には、敷地のみ単独所有している者は、居住用財産の特例を受けることはできません。

　ですが、次の場合に該当すれば、敷地の所有者も居住用財産の特例の適用を受けることができます。

　特別控除に関しては、『敷地が家屋と共に売却されている』『敷地の所有者が、家屋の所有者と一緒に居住している』『敷地の所有者が、家屋の所有者と同一生計親族である』の要件に該当していれば、適用を受けることができます。

　適用を受けるためには、そもそも敷地の所有者が親族でなければなりません。

　また、受けられる特別控除額は、家屋と敷地の所有者併せて3,000万円となり、まず家屋の所有者から控除し、残額を敷地の所有者が控除することになりますので、注意していください。

　課税の繰延と軽減税率に関しては、上記の特別控除を受けるための要件に加えて、『家屋と敷地の所有者が、ともに課税の繰延か軽減税率の適用を受けること』『課税の繰延の場合は、新居を売却価格の比率で取得していること』に該当している必要があります。

　自宅を売却して新居を購入される場合で、要件を満たすときは、『特別控除＋軽減税率』か『課税の繰延』かを選択しなければなりません。

　一般的には、『特別控除＋軽減税率』のほうが有利になる可能性が高いです。

　これは、『課税の繰延』は、あくまで課税されるタイミングを後ろ倒しにしただけであって、『特別控除』のように、課税対象金額を減額するわけではないからです。そのため、通常であれば『特別控除＋軽減税率』を採用したほうが、納税は少なくなります。

　ですが、『課税の繰延』のほうが有利な場合もあります。

　売却利益が、特別控除の枠3,000万円を大幅に超えてしまった場合で、新居の契約をすでに締結しているために、納税資金が無い場合です。

　『課税の特例』を適用すれば、新居の購入価格のほうが売却価額より大きい場合には、納税は見送られるため、新居の売却時までの期間で納税資金を蓄えればいいのです。

　そのほかでは、購入した新居を売却する予定がないのであれば、いくら課税を繰り延べたとはいえ、課税のタイミングがありません。売却ではなく建て替えをしたり、増築したりすれば、実質課税されません。

　このように、ケースによって『特別控除＋軽減税率』の方が有利だったり、『課税の繰延』の方が有利だったりと変わってくるのです。

　どちらを適用すれば有利なのかは、現在の資金の蓄えや、今後の生活プランを考慮したうえで選択するようにしましょう。

　自宅を売却したときに所得が発生する場合について、解説してきました。

　『特別控除＋軽減税率』をとるか、『課税の繰延』をとるかは微妙なところで、正解はあってないようなものです。今後のご自宅の土地などの利用方法にも関わってくる問題のため、よくご家族とご相談したうえで決めるしかありません。

　今回の内容について、ご不明点などがございましたら、『無料相談』フォームにて質問を随時受け付けております。

　ご質問後、数日以内に回答いたしますので、お気軽にご相談ください。（同業者の方はご遠慮願います）