土地や建物を売却した方①
　譲渡所得の仕組み　

　会社員で毎年年末調整されている方でも、所有している土地や建物を売却した場合には、確定申告をする可能性があります。

　売却による所得（利益）が出ているのであれば、確定申告しなければなりませんが、そのためには実際に所得が出ているかどうかを知る必要があります。

　ここでは、売却による所得である『譲渡所得』の計算の方法について解説いたします。

　・譲渡所得とは
　・譲渡所得の計算式
　・譲渡所得の税率
　・内部通算
　・特例について
　・最後に

　譲渡所得とは、所有している資産の譲渡により生じた利益のことをいいます。

　譲渡所得の譲渡とは、『売却』だけを対象しているだけでなく、『交換』であったり『現物出資』『代物弁済』『収用』なども対象としています。

　また、譲渡所得は大きく三つに分けることができ、『土地等や建物等の譲渡』『株式等に係る譲渡』『その他の資産の譲渡』があります。

　ここでは『土地等や建物等の譲渡』について解説していきます。

　※『その他の資産の譲渡』では、事業の用に供している棚卸資産の譲渡や山林の伐採・譲渡などの他の所得に該当するようなものは、譲渡所得として計算されません。

　譲渡所得は、次の算式で表されます。

　総収入金額とは、土地等や建物等の譲渡対価です。

　譲渡対価には、売買契約書に基づいた土地等や建物等そのものの売却価格のほかに、未経過分の固定資産税相当額の精算金なども含まれます。

　また、収入の計上時期については、原則『引渡日』とされていますが、特例で『契約の効力発生日』でもよいとなっています。

　取得費とは、土地等や建物等を取得したときの支出額から、その経過年数に応じた減価償却費を控除した金額をいいます。そのほかに、建物等の増築代なども含まれます。

　特例として、実際の支出額ではなく、総収入金額の5％を取得費とみなして計算をすることもできます。

　譲渡費用とは、土地等や建物等を譲渡するときにかかる費用です。

　不動産会社に対する仲介手数料であったり、売買契約書に貼付する印紙税などが対象となります。

　所得税の税率といえば、よく「その所得が高ければ高いほど、税率が高くなる」と言われています。

　ですが、これは給与所得や不動産所得に代表される『総合課税』といわれる部分が採用している超過累進税率のことだけを言っていて、所得税の計算では、この超過累進税率と、所得の大きさに依らずに税率が固定されている『分離課税』の2つから成り立っています。

　土地等や建物等の譲渡所得に課せられる税率は『分離課税』に該当し、土地等建物等の分離課税では、その所有期間によって税率が異なっています。

　分離短期譲渡所得とは、土地等や建物等の譲渡のうち、譲渡した年の1月1日にて、その所有期間が5年以下であるものをいいます。令和3年中に譲渡した場合には、平成28年以降に取得している土地等や建物等が対象になります。

　分離短期譲渡所得では、その所得に対して39.63％（所得税 30.63％+住民税9％）が課税されます。

　分離長期譲渡所得とは、土地等や建物等の譲渡のうち、譲渡した年の1月1日にて、その所有期間が5年を超えているものをいいます。令和3年中に譲渡した場合には、平成27年以前に取得している土地等や建物等が対象になります。

　分離長期譲渡所得では、その所得に対して20.315％（所得税 15.315％+住民税5％）が課税されます。

　分離短期譲渡所得と分離長期譲渡所得では税率が異なることから、その年に短期と長期の譲渡がある場合には、別々に所得計算をします。

　計算の結果、損失（マイナス）が生じた場合には、利益が出た区分の譲渡所得と相殺することができます。

　これを『内部通算』といいます。

　『内部通算』の結果、まだマイナスが残っている場合には、基本的には他の所得と相殺したり翌年に繰り越したりすることはできません。

　土地等や建物等の譲渡では、譲渡する資産や譲渡の方法等によって、一定の要件に該当する場合には、上記の計算式や税率のほかに特典が設けられています。

　例えば自宅の売却であれば『特別控除』や『軽減税率』が設けられていたり、一定の資産の交換では、支払う税金が繰り延べられたりします。

　上記の算式は、あくまで一般的な土地等や建物等の譲渡の場合ですので、譲渡所得の確定申告をするときには、事前に特典が受けられるような要件に該当するかどうか調べることが重要です。

　譲渡所得の中でも、土地等や建物等の譲渡について、基礎的な部分を掻い摘んで解説しました。

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