土地や建物を売却した方③
自宅を売却して損失が出た場合　

　よく家は一生に一度の買い物といいますが、最近では買換えをすることも珍しくなくなってきています。

　ご自宅を売却した場合に損失が出たとしても、確定申告をすることにより、他の所得と相殺できるので税金が一部戻ってくる可能性があります。

　・居住用財産とは
　・特例の種類
　・買換えした新居に借入がある場合
　・売却した自宅にローンが残っている場合
　・損益通算の適用を受けられない場合
　・損益通算の順序
　・損益通算しても損失が残っている場合（繰越控除）
　・繰越控除の適用を受けられない場合
　・居住用財産の譲渡損失関連の特例と住宅ローン控除との関係
　・最後に
 

所得税では、自分が住んでる家屋や土地のことを、居住用財産といいます。

　次のいずれかに該当すれば居住用財産とされます。
 

　①今現在住んでいる家屋

　②過去に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに譲渡した家屋

　③①や②の土地等

　④災害により滅失した10年以上住んでいた家屋

『住んでいる又は住んでいた家屋であること』『住んでいた家屋の場合は期限があること』『土地単独ではダメということ』の3つを覚えておけば大丈夫です。

※家屋を先に取壊してから敷地のみを譲渡することもあると思います。
　この場合には、取壊してから1年以内に売買契約が締結されていて、取壊し日から契約締結日まで、その土地を貸し付けたりしていないのであれば、居住用財産として特例を受けることができます。

　居住用財産である自宅を売却して、損失が出た場合に受けられる特例は、『損益通算』と『繰越控除』の二つがあります。
 

　『損益通算』とは、居住用財産である自宅を売却して損失が生じた場合に、その損失部分を給料などの他の黒字の所得と相殺することが出来る特例をいいます。

　『繰越控除』とは、所得税はもともと単年計算（その年の所得計算は、その年で完結させる）ですが、その生じた損失の金額について、翌年以降3年間は黒字となった年の所得と相殺することが出来る特例をいいます。
 

　なお、『損益通算』については、買換えた新居に借入があるか、売却する自宅に借入があるかによって、取扱いが異なってきます。

　自宅の買換えにあたって、ローンを組んで新居を購入した場合には、『損益通算』の適用受けることができます。（以下、『居住用財産の譲渡損失の買換えの特例』といいます）

　売却する自宅・購入する新居、それぞれに要件があります。

　売却する自宅：
　　①自宅が日本国内のものであること
　　②売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていること

　購入する新居：
　　①新居は日本国内のものであること
　　②新居の床面積が50㎡以上であること
　　③購入した年の翌年12月31日までに住むこと
　　④購入した年の12月31日までに、10年以上の住宅ローンを組んでいること
 

　現在お住まいの自宅を売却し、新居を購入（前年購入、翌年購入予定でもよい）して、自宅を売却した年の翌年12月31日（翌年購入の場合には、翌々年の12月31日）までの間に、新居に住むのであれば、『損益通算』の特例を受けることができます。

　売却により生じた損失の額の全額が、『損益通算』できる金額となります。

　ローンが残っている自宅を売却して損失が生じた場合には、『損益通算』の適用を受けることができます。（以下『特定居住用財産の譲渡損失の特例』といいます）

　売却した自宅が居住用財産で、次の要件を全て満たす必要があります。

　・売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていること
　・売買契約締結日の前日にて、売却する自宅に10年以上の住宅ローンがあること
　・自宅の売却価額が、住宅ローン残高よりも少ないこと

　この特例は、売却資金全額をローンの返済に充てたとしても、返済しきれない部分について優遇する特例です。

　そのため、ローン残高から売却価格を控除した金額が、損益通算できる金額となります。

例：売却時点のローン残高2,000万円　売却価額1,000万円　売却時点での取得価額5,500万円

　売却による損失：△4,500万円（1,000万円－5,500万円）
　損益通算対象：ローン2,000万円－売却価額1,000万円＝1,000万円
　1,000万円＜4,500万円　
　∴損益通算できる金額は1,000万円

　次のいずれかに該当してしまうと、『居住用財産の譲渡損失の買換えの特例』『特定居住用財産の譲渡損失の特例』ともに、『損益通算』が受けられなくなってしまいます。
 

①配偶者や直系尊属、その他の生計一の親族など特別な関係がある者に対する売却

②売却する年の前年及び前々年にて、一度でも居住用財産に関する特例（特別控除・軽減税率・課税の繰延など）を受けている場合

③売却する年の前年以前3年間にて、『居住用財産の譲渡損失の買換えの特例』か『特定居住用財産の譲渡損失の特例』の適用を受けている場合

　『居住用財産の譲渡損失の買換えの特例』と『特定居住用財産の譲渡損失の特例』にて受けられる損益通算には、給与所得などの他の所得と相殺するときに、一定の順序が設けられています。
 

　①最初に、土地・建物等の譲渡所得内で相殺します。（分離長期譲渡所得と分離短期譲渡所得での相殺）

　②①の結果を受けて、次に譲渡所得内の『その他の譲渡所得』の所得と相殺します。

　③②の後、マイナスが残っているときは、一時所得と相殺します。

　④③をしてもマイナスが残っているときは、利子所得・配当所得・不動産所得・事業所得・給与所得・雑所得（これらをまとめて、経常所得といいます）から相殺します。

　⑤④をしてもなまだマイナスが残っているときは、山林所得が黒字ならば山林所得から相殺し、それでも赤字ならば、最後は退職所得と相殺します。

　『居住用財産の譲渡損失の買換えの特例』と『特定居住用財産の譲渡損失の特例』の損益通算の適用を受けたうえで、まだ損失の金額が残っている場合には、その年の翌年以後3年間の所得と相殺することができます。

　繰越控除を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円以下である場合には、繰越控除の適用を受けることができます。

　ただし、『居住用財産の譲渡損失の買換えの特例』による繰越控除の場合には、新居に係る住宅ローンがないと受けることはできません。

　※合計所得金額とは、特に特例等の適用を受ける前の、所得税法で定めれている10種類の所得の合計額をいいます。

　居住用財産の損益通算による繰越控除には、一定の順序が定められています。
 

　①分離長期譲渡所得があれば、まず相殺します。

　②まだ損失があるのであれば、分離短期譲渡所得を相殺します。

　③②をしても損失が残っていれば、合計所得金額から相殺します。

　④③によっても損失があるのであれば、山林所得から相殺し、最後は退職所得から相殺します。

　この結果、まだ損失があれば、翌年に繰り越すことになります。

　自宅を売却したときに、その売却した自宅の床面積が500㎡以上である場合には、『居住用財産の譲渡損失の買換えの特例』と『特定居住用財産の譲渡損失の特例』の適用は受けられたとしても、『繰越控除』については、500㎡を超える部分について適用を受けることができません。

　上記『居住用財産の譲渡損失の買換えの特例』と『特定居住用財産の譲渡損失の特例』は、ともに住宅ローン控除と併用が可能です。

　自宅を売却したときに損失が発生する場合について、解説してきました。

　自宅売却時に損失が出たとしても、確定申告をすれば他の所得と相殺することにより所得を減らすことがでるため、年末調整などによって還付を受けた所得税から、さらに税金が一部戻ってきます。

　ご不明点などがございましたら、『無料相談』フォームにて質問を随時受け付けております。

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